Кооперациите и фирмите демонстрират по-високи сравнителни предимства в управлението в сравнение с физическите лица 0 Стопанствата за полски култури продължават да са с най-висока ефективност. 0 Над 37% от мениджърите на земеделски стопанства не купуват ниви 0 Повечето проблеми и разходи на фермите при сделки са причинени от липсата на свободна земя, високите цени, голямата разпокъсаност на парцелите и многото (съ)собственици

Почти 70% от всички стопанства в страната обработват собствени земи, а значителен дял от земите са наети - 65%. Договорите за наем и аренда са най-разпространените форми за снабдяване на земя в страната, следвани от форма на собственост и съвместното обработване на поземлените участъци.

Това са само част от резултатите от широкомащабно проучване на формите и факторите за управление на снабдяването със земя на фермите в страната, представено от проф. д-р Храбрин Башев от Института по агарна икономика – София. Разработката, откъси от която публикуваме, се основава на нови представителни данни, събрани чрез анкета с управители на типични ферми от различен тип и местоположение, проведена в края на 2023 г. със съдействието на Националната служба за съвети в земеделието и с финансовата подкрепа на Фонд научни изследвания, проект „Механизми и форми на аграрното управление в България".

Агенти и форми на управлението

на земята в селското стопанство

Голямата част от земеделските стопанства в страната – 90,1% управляват земеделски земи и участват в някакъв вид управление на снабдяването със земя. Основните форми на снабдяването на земя във фермите са (съществуваща или придобита чрез закупуване) собственост, някакъв вид (краткосрочен, дългосрочен, хибриден) договор за наем на земя, и коалиционен договор за съвместно използване (обработване) на земята. Собствеността върху земята и договорът за наемане на земя са доминиращите форми за управление на земята - почти 70% от всички стопанства в страната обработват собствени земи, а значителен дял от земите са наети (65%). От друга страна, само малка част от стопанствата (2,3%) прилагат колективна форма, обработвайки земята съвместно с други ферми.

Договорът за наем на земя е най-важна форма за снабдяване със земя в селското стопанство, като обхваща 58,3% от всички земи, използвани от българските ферми. Средният размер на наетите земи в земеделските стопанства, използващи тази форма е 193,8 ха. Този размер е много по-висок от средния размер на собствените земи (126,9 ха), което показва още по-голямо значение за прилагащите тази форма ферми. В същото време само малка част от всички земи в страната (0,7%) се използват съвместно от фермерите като средният размер на съвместно обработваните е много по-малък от другите две форми на управление - 75,4 ха.

Индивидуалните форми на управление на снабдяването със земя имат нееднакво значение за различните типове стопанства. Най-голям е делът на стопанствата със собствена земя сред фирмите (еднолични търговци и корпорации), а с наета земя сред кооперациите и фирмите. Съвместно обработваната земя е по-важна за корпорациите и се практикува от малко над 7% от тях.
Съществува корелация между размера на стопанството и прилагането на трите форми на управление на снабдяването със земя, тъй като всички форми се използват от по-голям дял ферми с голям размер. Повечето стопанства, предимно за самозадоволяване, обработват собствени земи, сравнително малко от тях наемат земи и нито едно не практикува съвместно обработване на земя с други стопанства.

Сравнително по-малък брой ферми, специализирани в отглеждане на свине, птици, зайци и с пчели управляват земи, като предимно използват формата на собственост. Това е резултат от по-малката необходимост от земи в тези дейности, най-вече за инсталиране на други специализирани активи като сгради за добитък, пчелни кошери и т.н. Най-голямата част от стопанствата с трайни насаждения използват форма на собственост поради необходимост от защита на дългосрочните инвестиции в лозарски насаждения, овощни дървета, други специализирани активи, като съоръжения за напояване, опорни конструкции зя растенията, огради и др.

От друга страна, по-голям дял от стопанствата, специализирани в полските култури и тревопасни животни, използват форма на наем за да осигурят ефективно необходимите (универсални) парцели обработваеми земи и пасища.

По-малка част от стопанствата в планинските райони и в защитените зони и територии участват в управление на снабдяването със земя в сравнение с фермите в равнинните райони и тези, които са в близост до големи градове. В същото време делът на стопанствата, които наемат земя в планинските райони и около големите градове, е по-висок, тъй като повечето собственици на земя в тези райони не са фермери и отдават земя под наем на професионални земеделски производители.

По-малката част от стопанствата в Северозападния регион на страната участват в управление на снабдяване със земя и използват форма на собственост в сравнение с останалата част от страната. В Североизточния са разположени най-голямата част от стопанствата, използващи форма на собственост и съвместно обработване на земите с други ферми, и най-малката част, използващи договори за наемане на земя. От друга страна, Югозападният район е с най-голям дял стопанства, участващи в сделки за наем на земя.

Разпределението на земеделските земи между различните типове ферми показва тяхното сравнително значение (и ефективност) в управлението на земята. Най-голямата част от земеделската земя в страната в момента е под кооперативно (39,5%) и корпоративно (34,3%) управление. По-голямата част от наетите земи също са под кооперативно (37,2%) и корпоративно (37%) управление. Значителен дял от собствената земя е в кооперативните структури (47,2%) , фирмите – корпорации (26,6%) и едноличните търговци (19%). Това доказва, че кооперациите и фирмите демонстрират по-високи сравнителни предимства в управлението на земята в сравнение с физическите лица поради по-голямата им способност да интегрират и управляват повече ресурси (земя, труд, финанси и т.н.), да въвеждат иновации, и да реализират икономии от размери и мащаби, ефективен маркетинг на продукти и услуги, по-голяма способност за лобиране за обществена подкрепа и др.

Делът на отдадените под наем земи

е много по-висок от собствено притежаваните земи за всички юридически типове ферми, възлизащи от 63% от стопанисваната земя при физически лица до 76,5% при фирмите. Средният размер на наетата земя от всички типове стопанства е значително по-висок от собствената земя - от 11,1 ха при физическите лица до 675 ха при кооперациите.

Почти цялата съвместно обработвана земя в отрасъла се осъществява от фирми (52,9%) и физически лица (42,3%). Този тип управление представлява 8,5% от стопанисваната земя на физически лица и 2,1% на фирми. Това показва, че прилагащите на този форма стопанствата имат някаква потребност и взаимен интерес (ползи) в сътрудничеството с други ферми в управлението на земята за да реализират определени производство и/или транзакционни възможности. Най-честата причина за съвместно обработване на земята е увеличаване на оперативния размер, разпределяне на инвестиции и рискове, съвместно използване на налични машини, труд и ноу-хау, участие в програми за обществена подкрепа и т.н. Важността на този тип управление на снабдяването със земя е най-голяма за прилагащите физически лица, при които средният размер на съвместно обработваната земя (68 ха) надвишава значително собствените и наетите земи. За фирмите размерът на съвместно обработваните земи (63,7 ха) също е по-висок от собствените земи.

По принцип формата на съвместна обработка на земята с други стопанства е ефективна за високо механизирани и стандартизирани дейностти, при които се изисква по-малко влагане на труд и ефективността на индивидуалния принос лесно се установява. При по-сложни дейности информационната асиметрия е значителна и може да се прояви опортюнизъм („безплатна езда"). Това изисква изграждането на специално (и скъпо) управление за колективна организация, което е причина за ограничаване на по-широкото разпространение използване на тази форма в селското стопанство.

Болшинството от всички типове (стопанисвани, собствени, наети и съвместно използвани) земи в страната се управляват от големи и средни ферми, което демонстрира тяхната по-висока сравнителна ефективност в управлението на снабдяването със земя и мениджмънта на дейностите. Средният размер на земите под различен тип управление варира значително от едноцифрени числа в самозадоволяващи се и малки стопанства до стотици хектари в големите ферми. Наетите земи представляват преобладаващата част от всички земи в различните по големина стопанства, и са най-висок дял в стопанствата предимно за самозадоволяване (81%) и фирмите (74%).

Управлението

на по-голямата част от земеделските земи в страната (56%) и на наетите земи (62,2%), както и половината от съвместно обработваните земи и 40% от собствените земи се извършва от земеделски стопанства, специализирани в полските култури. В съвременната пазарна, институционална, технологична и др. среда (възможности за прилагане на механизация и експлоатиране на икономии от размери/мащаби, благоприятна динамика на цените и рентабилност, субсидиране базирано на използвана площ и друго подпомагане от ОСП и т.н.) стопанствата за полски култури продължават да демонстрират най-висока ефективност при всички типове управление на земята. Средният размер на земята при всички видове управление е най-висок в полските стопанства с изключение на съвместно обработваните земи, в които растениевъдно-животновъдните стопанства превъзхождат (200 ха) фермите с останалите видове специализация. От друга страна, стопанствата, специализирани в зеленчуци, цветя и гъби и тези с отглеждане на пчели, имат много по-малък среден размер на земите под общо управление и в трите основни форми на управление на земята.

Собствената земя представлява най-голямата част от управляваната земя на пчеларите (71%) и около една трета от управляваната земя във фермите, специализирани в зеленчуци, цветя и гъби, трайни насаждения и смесено животновъдство, където съществува висока зависимост на активите от други активи (оранжерии, кошери, сгради и др.). В същото време, при по-стандартизираните дейности във ферми, специализирани в полски култури, тревопасни животни, и свине, птици и зайци, размерът на наетите земи заема основен дял във всички стопанисвани земи.

Най-големият дял от общите стопанисвани, собствени, наети и съвместно обработваеми земи е в стопанствата разположени в равнинните райони, тъй като основната част от земеделските земи са разположени в тези райони. Средният размер на земите при всички видове управление е много по-висок в равнинните райони в сравнение със стопанствата в планинските райони и в защитените зони. Изключение прави средният размер на наетите земи на стопанствата в защитените зони, който е най-голям. Делът на наетите земи в общо стопанисваните земи на фермите във всички райони е по-висок, достигайки до 91,4% в защитените зони.
Стопанисваните и собствените земи във ферми, разположени в близост до големи градове, са средно по-високи, отколкото в по-отдалечените райони на страната, докато размерите на наетите и съвместно обработваните земи са по-ниски. Делът на собствената земя в общо стопанисваната земя на стопанствата също е много по-голям в тези райони, превъзхождайки дела на наетите земи.

Всичко това показва предпочитания на фермерите към формата на собственост в подобни райони, което е следствие от лесен (и евтин) достъп до големи пазари и критични (услуги, ноу-хау, труд, капитал и др.) ресурси, по-малка наличност на земи и предлагане на пазарите за земи, по-високо селскостопанско и неаграрно търсене, по-бърз растеж на цените на земята и наемите, практическа възможност за живеене в града и работа в близката ферма и др.

Най-мащабно управление на земеделски земи се осъществява в Северозападния, Североизточния и Южния централен райони на страната. С най-голям среден размер на стопанисвани и наети земи са фермите в Северозападния и Североизточния райони на страната, докато тези разположени в Югозападния район са с най-малки размери за общо и специфично управление на снабдяването със земя (поради ограничените земеделски земи в тзи район). Собствените земи заемат най-голям дял (38,9%) от стопанисваните земи във фермите на Южния централен район, докато наетите земи достигат 84,8% от общите земи на стопанствата разположени в Югозападния район на страната.

Честота на сделките на фермите с ниви

Значителна част от българските стопанства не участват в сделки за снабдяване на земя, тъй като те или притежават необходимите земи (индивидуална, семейна или колективна собственост) за ефективна дейност на фермата, или имат високи транзакционни разходи за снабдяване с необходимите им земи. Малко над 37% от мениджърите на земеделски стопанства съобщават, че не купуват земя, 27,8% от тях, че не продават земя, 51,9% не практикуват краткосрочен наем на земя, 64,1% не използват дългосрочна аренда на земя, и 65,2% не отдават земя под наем. Това често е следствие от високи пазарни и частни разходи за намиране на партньори, договаряне на ефективни сделки, контролиране на изпълнение на договори и/или нисък капацитет за разширяване на дейността и използването на ресурси.

Въпреки това, голяма част от всички български ферми участват в някакъв вид сделки за снабдяване на земя с цел разширяване или оптимизиране на размера на стопанството и дейността.

Основните форми за снабдяване със земя в земеделските стопанства са:

  •  сделки за покупка или продажба, чрез които се договаря и осъществява трайно прехвърляне на правата на собственост върху земята,
  •  договор за наем или аренда, чрез който определени права (за ползване, генериране на доходи и др.) се прехвърлят частично или изцяло за определен период от време – краткосрочен (сезон, една календарна или агрономическа година) наем или дългосрочен (две и повече години) аренден договор.

Повечето български стопанства, които практикуват покупко-продажба на земя, както и сделки за дългосрочно наемане и отдаване под наем, го правят рядко. Земеделските земи обикновено са в силна взаимна и дългосрочна зависимост (например, висока специфичност за местоположение, актив или знания) с други активи на фермата - управленски, организационни, ноу-хау, материални и биологични инвестиции. Поради тази причина, не се налагат чести промени в размера или местоположението на използваните поземлени парцели чрез нови сделки със земя. Ето защо ефективното (дългосрочно) снабдяване със земя се осигурява чрез форма на собственост или дългосрочна аренда, като се спестяват разходи за многократно договаряне, чести предоговаряния на условията на размяна, намаляване на неопределеността, защита на специализирани инвестиции от възможен опортюнизъм (например невъзобновяване на краткосрочен договор за наем преди края на жизнения цикъл на силно специфични за конкретния парцел(и) дългосрочни вложения) и необходимост да се оспорва и санкционира изпълнението на договорни условия чрез съд или по друг начин.

Освен това, по-голямата част от фермите (57%) практикуват

краткосрочни договори за наем на земя ежегодно.

Предпочитанието за краткосрочен договор за наем се определя от стратегията на мениджърите на ферми в сезонни или едногодишни култури и пасища да не участват в „по-малко гъвкави" дългосрочни споразумения. Краткосрочният наем позволява лесно адаптиране на размера на стопанството и местоположението, и консолидацията на парцелите с подходящи или по-продуктивни земи, дава възможност за договаряне на нови условия, съответстващи на динамиката на пазарната среда (цени на продукта и рентата) и т.н. По-големите ферми имат специализиран персонал, докато по-малките стопанства не прилагат многочислени договори, като обикновено тези за наем са с едни и същи условия и между едни и същи агенти. Следователно, честото повторение на договарянето не е свързано със значителни транзакционни разходи, като същевременно запазва възможностите за бърза адаптация.

Освен това, използването на договор за краткосрочен наем често се обуславя от предпочитанията или нежеланието на поземлените собственици да подписват дългосрочен договор поради други планове за използването на земеделската земя в бъдеще, очаквания за по-добри оферти за договори и т.н. В определени случаи, използването на тази форма на управление е резултат е от формални институционални изисквания – например, при наемане на общински или държавни земи (пасища, ливади и др.), извършване на селскостопански дейности в защитени зони и територии, и т.н. По принцип, когато съществува висока взаимна зависимост между страните (например, съседни на фермата парцели земеделска земя за наем), тогава са налице силни стимули за продължаване (повтаряне) на отношенията и подновяване на договора – формата за ежегоден договор за наем работи добре.

Немалка част от фермите (40,7%) също посочват, че те често прилагат дългосрочна аренда на земя. Това са предимно по-големи земеделски производители (кооперации, корпорации и т.н.) с интензивни и специфични за земята инвестиции в множество области, които изискват чести дългосрочни сделки за снабдяване със земя. Освен това, дългосрочният договор за аренда на земя е задължителен за кооперациите, докато минималната продължителност на арендата от 5 г. се регламентира от Закона за арендата на земеделска земя. Нещо повече, нарушаването на официалните разпоредби се открива лесно при големите стопанства, които най-често наемат земи от десетки, стотици или хиляди дребни поземлени собственици.

От друга страна, фермите с по-малки размери обикновено имат няколко и едни и същи снабдители на земя и тази форма позволява бързо разширяване на размера на стопанството с незначителни производствени и транзакционни разходи. Освен това, повечето инвестиции в селското стопанство (влагане на торове, подобрения на земята, оранжерии и т.н.) и прилагането на агрономическите принципи (изискване за сеитбооборот на културите и др.) налагат по-дълъг период на управление на земята, за да се „откупят" капиталните вложения - обикновено 3-5 и повече години. Нещо повече, периодът на много сделки за снабдяване със земя, свързани с други критични активи като оранжерии, трайни насаждения и т.н. е (пред)определен от „продължителността на живот" на свързаните материални и/или биологични активи.

Най-накрая, значителен е и делът на стопанствата, които отдават земя под наем ежегодно - 28,6%. Някои земеделски производители използват сделки за продажба и отдаване под наем/арендуване на земя, за да намалят размера на фермите поради преминаване към други селскостопански или неземеделски дейности, намаляване на възможностите (например, липса на финанси, работна сила, напреднала възраст, предстоящо пенсиониране и др.) и т.н.

Въпреки това обаче, голяма част от българските стопанствата редовно прилагат противоположни сделки със земя, като интегрират нови земи във фермата (закупуване или наемане/аренда на земя) и едновременно с това изключват (продават или отдават под наем) други парцели земя от фермата. Това означава, че значителна част от стопанствата използват разнообразни противоположни форми на управление на снабдяването на земя за да оптимизират, а не за да намалят размера на фермата - преминаване към производства с интензивно използване на земя, промяна на качеството или местоположението на земеделските парцели, преход от постоянно към временно прехвърляне на правата върху земята, преход към нови „колективни" форми на снабдяване на земя или стопанска организация, и др.

Договорите, партньорите

и цените за снабдяване

Писмена форма се използва от повечето ферми в различни видове договори, свързани със снабдяване със зем. Писмената форма на договорите често се налага от официалните разпоредби (Закон за договорите, Закон за арендата на земя, Закон за кооперациите, Търговски закон, и др.) или се изискват от финансиращи (например, търговски банки), подкрепящи (субсидиращи публични, частни, международни) или предоставящи (общински и държавни институции и др.) организации.

Използването на писмена форма е свързано с допълнителни разходи за формулиране и уточняване на договорни условия, наемане на експерти, официална регистрация, налага плащания на такси и данъци, и т.н. Въпреки това, тя има и редица транзакционни предимства като лесно доказване на собственост (нотариален акт), оспорване и санкциониране на договорените клаузи, включително чрез трета страна (съд, държавен орган, независим експерт), реални възможности за участие в други сделки (например, регистриране на фирма или кооперация, присъединяване към колективна организация, използване на земята като обезпечение срещу банков кредит), взаимосвързани и хибридни форми (например, договор за снабдяване на земя със или срещу снабдяване на услуги и суровини, маркетинг и др.), законно прехвърляне на собственост или договорени права на наследници или други (включително географско отдалечени, международни, институционални) страни и др.

Освен това писмената форма е задължителна за регистрираните организации и се прилага стриктно от членовете и акционерите на кооперации и корпорации със сложно управление и разделение на собствеността от управлението (и възможност за злоупотреба с организацията в интерес на наетите мениджъри, администрация или техни приближени). Повечето снабдители на вода за напояване също са държавни, които изискват или са задължени да използват писмени договори за своите услуги.

Големите ползватели на арендувана земя обикновено са големи стопанства, които имат значителен капацитет (вътрешни експерти, средства) и прилагат стандартна договорна форма за идентични транзакции с множество собственици на земя всяка година. Поради това тези ферми нямат високи разходи за изготвяне на писмени договори за снабдяване със земя. Ето защо писмената форма на договор в сделките за покупко-продажба и арендните договори е предпочитана форма на управление за голяма част от стопанствата.

Въпреки това обаче, поради високите разходи за случайни транзакции и ниската ефективност на външно (например, съдебна система) правоприлагане, някои ферми практикуват устно („джентълменско") споразумение при сделки за земя. Освен това често съществуват взаимни интереси да се скрият и да не се формализират споразуменията, за да се избегне плащането на данък върху доходите или по други причини. Устните договори са ефикасни за отдалечените селски райони и общности, често засягат стандартни парцели земя и се санкционират добре чрез частни форми (семейни, бизнес и приятелски връзки на участниците), взаимосвързани сделки или предоставяне на икономически залог, добра репутация, силови позиции, социален натиск или други средства.

Важен фактор за намаляване на разходите по сделките със земя е повторяемостта на транзакциите между едни и същи агент. В тези случаи двете страни на транзакциите развиват „близки" отношения, опознават се, изграждат доверие и механизми за адаптиране на транзакции и разрешаване на спорове си. Освен това и двете страни са заинтересовани от продължаване на взаимотношенията в дългосрочен план, ограничават опортюнизма си и си сътрудничат при адаптирането на договорните условия в съответствие с променящите се условия на размяна. Ситуация на чести сделки със земя с едно и също лице или организация се съобщава в значителна част от стопанствата при договори за краткосрочен наем и дългосрочна аренда на земя, както и голяма част от сделките за отдаване на земя под наем от фермите.

Нещо повече, през последните две десетилетия пазарите за продажба на земеделски земи се развиха бързо и много фермери използват пазарен агент при сделки за покупко-продажба на земя и в по-малка степен при други сделки със земя и вода. Освен това някои ферми посочват „наличие на посредник" при сделките и че тази тристранна форма е по-важна за улесняване на транзакциите между продавач и купувач на земеделска земя.

Цената на сделките за снабдяване със земя е важен параметър, който управлява поземлените отношения. Пазарите за продажба на земя се развиха значително по време на членството на страната в ЕС и пазарните цени се прилагат широко от една трета от стопанствата в сделките за покупко-продажба. Въпреки това, голяма част от фермите също договарят цена в сделките за покупко-продажба поради високата специфика на парцелите по отношение на качество, местоположение, съпътстващи биологични и материални активи, екосистемни услуги, достъп до инфраструктура (пътища, електричество, напояване), пазарно позициониране, географско положение и др.
--------------------------------------------------------------------------------------

* Материалът е със съкращения. Заглавията са на редакцията
1. Корпорациите включват търговски дружества и сдружения регистрирани по Търговския закон на страната.