Как функционира пазарът в Европа и на какви правила се подчинява

Диана Ванчева

На базата на един сериозен европейски анализ, ние се постарахме да обобщим най-интересните за нашите фермери данни как функционира пазарът на земя в Европа и колко струва хектар земеделски имот.

Според авторитетния аналитичен център на EasyBusiness анализираните европейски държави, за които говорим, имат дълга история в развитието на своите пазари.

Какво друго е интересно за нас като европейци, на които им предстои да бъде приет и в България закон за поземлените отношения?

Във всички страни от ЕС няма мораториум, а регулирането на цените и площта на парцелите е максимално опростено.

Въпреки че и гражданите на тези страни, и чужденците (в повечето случаи) могат да купуват и продават земя, на практика сделките не са чести.

Трудно е да се купи земя в Европа което се дължи на изискванията към собствениците ѝ, местоположението, гаранциите за съответствие с екостандарти, макар че пазарът е либерален и отворен.

Благодарение на него обаче селското стопанство в тези страни продължава да се характеризира с растяща производителност, с въвеждане на високи технологии и с внимателно отношение към земята.

Какви са цените в ЕС и колко заема частната поземлена собственост.

Къде какъв е пазарът на земя?

В Австрия е отворен

Там цената земеделската земя е 42 хиляди долара на хектар.

Нивите са 38,2% от поземления фонд. От тях 42,9% са обработваеми. Използването на най-съвременни методи на земеделие позволява да се осигурят земеделски продукти за 75% от нуждите на вътрешния пазар.

Как се регулира пазарът?

Чужденците могат да купуват земя, но ако получат разрешение от държавата. Ферми в планините могат да бъдат купени само от регистрирани фермери.

Собственикът на земята може да я прехвърли само на един наследник, но на места има изключиния.

В 9 провинции има различни правила за прехвърляне на собствеността. Сделките там се уреждат от местните власти.

В някои провинции са определени ценови ограничения и минимална собственост, и е необходимо разрешение за покупка.

Минималният срок за наемане е 3 години.

Данъци: Налог се плаща от купувача в размер на 3,5% от цената на сделката. Купувачът плаща и регистрацията в поземления регистър - 1.1% от цената на сделката. Данъкът върху дохода от продажбата на земя е 20% от цената на сделката.

Реформата за консолидацията на земята и либералният пазар са подобрили финансовото състояние на земеделските производители. Днес 1,9% от големите притежават 18,4% от земеделските земи, а 53% от земята е частна собственост.

Консолидацията освен, че увеличава доходите на земеделците, стимулира растежа на националната икономика.

Великобритания е с отворен пазар

Цената на земята е 31.4 хиляди долара на хектар.

Земеделието е силно механизираното и с висока производителност. В същото време в него работи едва 1,1% от населението.

В селскостопанския сектор се използват 71.3% от земеделския фонд на страната, 36.3% е обработваема земя.

Няма ограничения за чужденците. Собственик на земя може да бъде всяко лице над 18 г. Минималните и максималните размери на имотите не са ограничени.

В Шотландия земя се наема максимум до 175 години

Минималният размер на парцела е 0,3 хектара. Максималният период на наемане е 175 години.

Таксата за регистрация в Англия, Уелс и Северна Ирландия варира от 0 до 12% в зависимост от сумата на сделката. В Шотландия е от 0 до 4.5% от сделката.

Резултати от реформата? Либералният пазар е допринесъл за растежа на производителността на агросектора. Селското стопанство е интензивно, с висока степен на механизация. През последните години се наблюдава повишаване на инвестиционната привлекателност.

В същото време земеделието не е популярно за младите хора. Средната възраст на фермерите е 59 г. Въпреки това 90% от земята е частна собственост.

Германия е либерална

Цената е 32,3 хиляди долара на хектар.

Земеделските земи са около половината от земята - 47.9%. Обработваемата е 34.1% от поземления фонд.

Чужденците и гражданите на страната могат да купуват и продават без ограничения. Ограничения и за максимална площ няма.

Минималната площ обаче може да бъде определена от всеки федерален окръг. Например в Бавария минималната е 2 ха.

Цените се регулират от пазара. В някои случаи в Източна Германия има специални цени за бивши собственици, загубили земя по време на колективизацията - 65% от пазарната цена.

Бившите собственици могат да купуват на по-ниска цена, но след това трябва да я използват по предназначение най-малко 20 г.

Данъкът върху покупката плаща купувачът - 3,5% от сделката. Данък не се плаща, ако сделката е под 2,8 хиляди долара.

Пазарът е либерален. След 20 г. реформа финансовото състояние на земеделците се е подобрило.

Средните семейни и големите корпоративни стопанства доминират.

Днес има консолидация между земеделците, които искат да увеличат собствеността си. Търсенето се увеличава. В Източна Германия 49% от земята е частна .

Чехия си отвори пазара

Цената е 8 хиляди долара на ха. 54,6% от територията е земеделска земя, 74.6% или 40.8% от общия поземлен фонд е обработваема.

Чужденците могат да купуват от 2011 г. Държавата не регулира цената. Данъкът върху продажбата е 3% от сделката.

Доминират големите корпоративи. Структурата на земята е силно фрагментирана, което възпрепятства развитието на пазара и нарастването на цените. Това се дължи на факта, че държавните ферми и земеделски стопанства се разпадат на по-малки, но продължават да работят по старата схема с договори за лизинг със собствениците.

В Холандия

Пазарът е отворен. Цената е 63.7 хил. долара на ха.

Площта на земеделските земи е 1,8 млн. ха или 54,9% от поземления фонд. 10,1% от населението живее в селски райони, 89% от земята е частна.

Чужденци могат да купуват без ограничения. Цените се определят от пазара. Имотите нямат регламентиран размер.

Данък се плаща от купувача - 6% от сделката. Но той може да бъде освободен, ако предостави гаранция, че ще използва земата поне 10 г.

Минималните и максималните наемни цени се определят от регионалните власти. Минималният срок за наем на земя е 6 г., а за ферма - 12 г. Наемателят има основното право да закупи парцела, ако той се продава.

Иновативни производствени системи осигуряват производителност 5 пъти по-висока от средната за Европа.

Цената е една от най-високите в ЕС и в света. Продажбата на права на лизинг става популярна, когато финансова институция купува парцел от собственика и го отдава под наем. В края на срока на договора бившият собственик може да си купи земята обратно.

Това позволява на земеделските стопани да събират допълнителни средства за бизнеса си с ниско равнище на дълг.

В Италия

Цената е 25.7 хил. долара на ха. За селскостопански нужди се използват 46,3% от земята, половината обработваема. Всичката земя е частна.

За чужденци няма ограничения. И физически, и юридически лица могат да купуват. Размери на сделките не се регулират.

Данъкът е 1% от сделката. Има кадастрален данък - 1% от цената на земята.

Поземлената реформа унищожава класата на наемодателя.

65% от собствениците на земеделски земи управляват собствеността си. Пазарът е активен и стабилен. Споразуменията за покупко-продажба са 1-2% от площта на земята. Пазарът е динамичен и привлекателен за инвестиции.

В Испания

Цената е 16.1 хиляди долара на ха. 70% от земята е частна собственост.

Чужденците могат да купуват и продават земя, размери не се регулират от държавата.

Данъкът върху земята е 0,3% от стойността й в зависимост от региона.

Данъкът върху прехвърлянето на собствеността е 6-7% от сделката. Регистрационната такса е около 200-600 долара в зависимост от сделката. Нотариалната такса зависи от цената на сделката - средно е 300-800 долара.

Земята е станала по-консолидирана. Въведена е концепцията за "приоритетна ферма" - това са стопанства, които отговарят на условията за дългосрочни договори за наем. Те могат да получат помощ от правителството за 8 г. и са освободени от данъчно облагане при прехвърляне на собствеността.

Испанското правителство ежегодно изготвя годишен план за селскостопанска застраховка. Субсидията е 50% от застрахователната премия.

Във Франция - свобода и ограничения

Макар и да е от най-либералните държави, пазарът е с ограничения. Цената е 7.4 хиляди долара на ха.

Франция произвежда 21% от селскостопанските продукти на ЕС.

Площта на земеделските земи е 52.6% от общия фонд, 63.6% от земеделската земя е обработваема.

Как се регулира пазарът?

Ограничения за физически лица чужденци няма, но седалището на чуждестранно юридическо лице трябва да бъде в страната.

Сделките на френски граждани се контролират от държавната агенция SAFER. В повечето случаи купувачът трябва да е жител на района, където купува. Минималната и максимална площ на земята в не е установена, но неофициалните граници се определят от SAFER. Агенцията гарантира, че на пазара не възникват монополи и големи холдинги.

За да купите земя, трябва да получите разрешение от държавата. Минималният срок за наемане е 9 г. Удължаването на наема се регулира от държавата.

Наемател, който е сключил договор за повече от 25 г. е освободен от местен данък.

Данъкът върху покупката плаща купувачът - 5.09% от сделката. За младите земеделски производители има намалена ставка от 0,715%. Сделките, осъществени чрез SAFER са освободени от данъци. Данъкът върху наследството е от 5 до 60% от стойността на земята.

Какви са резултатите от френската реформа? Това е един от най-регулираните пазари на земя в ЕС. Повечето транзакции одобрява SAFER, процесът е сложен и скъп. Средният размер на сделките за продажба на земя през последните години е 3.3 хектара.